Esta semana han aparecido algunos datos interesantes que nos pueden ayudar a profundizar un poco más en la relación entre la oferta y la demanda en el mercado de la vivienda, y en como esto ha venido afectando a los precios en los últimos años.
Según la información aportada por la EPA (Encuesta de Población Activa), en España se han creado, entre 1999 y 2005, un total de 2.733.500 nuevos hogares, con un crecimiento total de la población del 9,7% (en estos momentos ya rebasamos los 44 millones de habitantes)
Por otro lado, según los datos del Ministerio de Vivienda, en este mismo periodo se han edificado en España 4.130.000 viviendas, lo que representa 1,5 viviendas por cada nuevo hogar con necesidad de residencia.
Pero como ya sabemos lo que pasa con las medias (uno tiene dos casas, otro no tiene ninguna, y la media es que cada uno tiene una casa, lo cual es lo más alejado de la realidad) nos vamos a los datos por Comunidades Autónomas y tenemos algunas cosas muy interesantes.
En Madrid y Baleares se han edificado menos viviendas que nuevos hogares creados. Es decir, la oferta no llega a cubrir ni siquiera la demanda de vivienda para primera residencia (no digamos ya las segundas residencias o las viviendas como inversión), lo que necesariamente tiene que hacer subir los precios.
Por el contrario, en Asturias y en Castilla León se han edificado casi 3 viviendas por cada nuevo hogar, y en otras comunidades como Extremadura, Cantabria o Andalucía están por encima del doble de viviendas por cada nuevo hogar.
En el País Vasco, según estos datos, se han creado 117.800 hogares nuevos y se han edificado 116.100 viviendas, lo que viene a significar que prácticamente la edificación cubre a duras penas las necesidades de primera residencia, no las de segunda residencia, ni viviendas como inversión, lo que sería una explicación para el incremento de precios (más demanda que oferta) Además estos datos se refieren a viviendas iniciadas en el periodo, cuando a mi juicio se debieran tomar los de viviendas finalizadas, que son las que realmente salen al mercado; en este caso tenemos que entre 1999 y 2005 se han finalizado 105.000 viviendas en el País Vasco, es decir, unas 11.000 menos que las necesarias para cubrir la demanda de los nuevos hogares.
Ya se que no estoy diciendo nada de las viviendas de segunda mano pero, a parte de no existir datos al respecto, creo que en su mayor parte no influyen en estos cálculos ya que la mayoría de las ventas de segunda mano lo son de la vivienda principal, con lo que en realidad seguimos necesitando una nueva vivienda para cubrir la demanda.
En definitiva, además de todas las demás razones de las que ya hemos hablado aquí, vemos que hay un déficit en la oferta que no está alcanzando a cubrir la demanda, lo que inevitablemente nos lleva al incremento de precios, luego una de las soluciones al problema, como viene apuntando el Departamento de Vivienda desde hace años, pasa por incrementar la edificación de nuevas viviendas para poder dar suficiente respuesta a la demanda existente.
Por cierto, me anticipo a los demagogos de la vivienda vacía y del ecologismo mal entendido: según los datos del Gobierno Vasco, en la CAV habría unas 25.000 viviendas que no están ocupadas y que están en condiciones de ser habitadas, lo que evidentemente no da para cubrir más que una parte reducida de la demanda, luego esta no es la solución definitiva como algunos pretenden, sino que es una línea más de actuación que en ningún caso va a resolver el problema, por lo que no queda más remedio que construir nuevas viviendas, ocupando nuevo territorio. La mayor parte de este crecimiento poblacional proviene de la inmigración por lo que siempre podemos decirles a los inmigrantes que se vayan a su país, que en el nuestro no tienen sitio porque no queremos construir más para no dañar nuestro paisaje… En definitiva, la cuestión no está en si hay que construir más o no, pues en esto no hay elección, sino en cómo construimos, en cuanto territorio ocupamos, en qué servicios incorporamos, etc. Pero de esto hablaremos otro día.
Technorati tags: vivienda, euskadi
(La página está escaneada del Cinco Días del pasado 29-08-07)
Hontza 
Hola Pablo.
Muy interesante este artículo, aunque también habría que hablar de potenciar el alquiler, etc. Éste en realidad es un comentario técnico. Veo que cuando pones varias etiquetas de Technorati, sólo pones un enlace, así que realmente sólo etiquetas el post con una de ellas. Para hacerlo bien y que el post te aparezca en Technorati por todos los tags que desees, tienes que poner un enlace por tag.
¡Saludos!
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Gracias por el aviso M@k, aunque no entiendo muy bien lo que significa poner un enlace por tag. Por ejemplo, en este post, lo que he puesto es
Technorati tags: vivienda, euskadi
Pensaba que así estaba bien, pero efectivamente no sale el enlace al segundo tag, pero no tengo ni idea de como resolverlo… ayuda mesedez!!!
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Yo no sé si lo estoy haciendo bien o no (también agradecería ayuda) pero de entrada creo que los distintos tags deben ir separados por espacios, no por comas.
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Dos pisos para vivir y uno para especular (…) sólo dos de cada tres viviendas nuevas son para vivir. El otro tercio es para segundas residencias y especulación. (…) Si la vivienda se empieza a enfriar y los especuladores quieren hacer caja, que me cuenten como va a absorber el mercado …
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Sin entrar en el detalle por regiones, 1,5 viviendas por hogar, es más construcción de la que se necesita para vivir. De lo que se deduce que el resto, el 33% de los construido, son segundas viviendas e inversión especulativa (digo especulativa, porque la inversión como negocio -para alquilar- es mínima).
No tengo clara que se pueda despreciar la parte de vivienda de segunda mano que no es vivienda habitual. Además, no sé si la se habla de creación bruta de hogares o neta -descontado los que han desaparecido-.
Por cierto, las 25.000 viviendas vacías que comentas, es cierto que no resolverían el problema de la vivienda si se dejase de construir, pero 25.000 viviendas en el mercado -en venta o alquiler- tendrían un impacto terrible en el precio de la vivienda.
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Jaizki, gracias por los comentarios, y empezando por el final, esas 25.000 viviendas tendrían impacto si saliesen al mercado a la vez, pero en un periódo como el que se pone de ejemplo, que son 6 años, el impacto sería mucho menor, a parte de que es totalmente imposible sacar al mercado el 100% de la vivienda vacía. En todo caso, lo que quería dejar de manifiesto es la falacia de los que dicen que todo se arreglaría únicamente con la vivienda vacía, no que se deba dejar de actuar en este campo (todo lo contrario)
En cuanto al crecimiento de hogares es un crecimiento neto (según he podido ver también en otras referencias), y lo de las viviendas de segunda mano, voy a ver si encuentro algún dato más que nos aporte luz sobre su influencia o no en este análisis
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De hecho, creo que si el mercado de la vivienda se enfría, muchas de esas viviendas vacías, compradas para especular, saldrán al mercado, contribuyendo a una caída aún mayor de los precios. Veremos si acierto.
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Bueno, cada uno a lo suyo. Yo vengo a lo de los enlaces y los tags ;-]
Se trata de que para cada tag, tienes que repetir la estructura {a href, rel… etc}Tu tag{/a}, que ahora sólo pones una vez. Así estarás etiquetando tu post con los tags que quieras y no con uno sólo (el que aparece en el código del enlace) como hasta ahora.
Fernando: los tags separados por espacios son como los pide nireblog en el formulario. Si te fijas, después, al pie del artículo aparecen tantos enlaces como tags. Aquí hay que hacerlo «a mano».
Por otro lado, si se quiere etiquetar un post con una expresión de más de una palabra, creo que hay que poner como tag «pañabra1+palabra2», por ejemplo.
Saludos.
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Bueno, cada uno a lo suyo. Yo vengo a lo de los enlaces y los tags ;-]
Se trata de que para cada tag, tienes que repetir la estructura {a href, rel… etc}Tu tag{/a}, que ahora sólo pones una vez. Así estarás etiquetando tu post con los tags que quieras y no con uno sólo (el que aparece en el código del enlace) como hasta ahora.
Fernando: los tags separados por espacios son como los pide nireblog en el formulario. Si te fijas, después, al pie del artículo aparecen tantos enlaces como tags. Aquí hay que hacerlo «a mano».
Por otro lado, si se quiere etiquetar un post con una expresión de más de una palabra, creo que hay que poner como tag «pañabra1+palabra2», por ejemplo.
Saludos.
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Glups, perdón, lo mandé dos veces…
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Un artículo interesante, y polémico. Me cuesta creer que en Euskadi no hayamos iniciado más viviendas que nuevos hogares. Por una parte, somos una Comunidad que no ha crecido apenas en población, según creo (tengo que comprobarlo) y, por otra, estamos dedicando extensísimos solares a la construcción. Los nuevos y extensos barrios que se están erigiendo en Vitoria ¿están en la estadística? ¿Estamos contabilizando a las personas que ahora viven en Castro Urdiales o en Hendaya?
En fin, si los datos son los que son, habrá que admitirlos y obrar en consecuencia, tal como tú dices.
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Lo primero gracias a M@k por sus indicaciones, intentaré seguirlas a ver si soy capaz…
Jaizki, efectivamente, ese es el funcionamiento del fenómeno del pinchazo de la burbuja: un descenso de los precios, da igual el motivo, a partir de determinado momento, hace aflorar al mercado una gran cantidad de viviendas producto de la especulación y de los embargos hipotecarios, haciendo caer aún más los precios.
Alorza, creo que la mayor parte de la gente tenemos la misma percepción que tu, y sin embargo los datos son los que son. Pienso que en los últimos años se ha producido un vuelco en la tendencia demográfica y aún no nos hemos dado cuenta. A mi entender hay tres factores que explican el enorme crecimiento del número de familias en los últimos años en la CAV:
Primero: entre 1975 y 1980 tuvimos tasas de natalidad altísimas, de hasta 20 nacimientos por mil habitantes. Eso significa que hoy tenemos más de 220.000 personas de entre 25 y 30 años, presionando en el mercado inmobiliario para buscar un piso en el que emanciparse.
Segundo: según los datos del Eustat, desde 1999 hasta 2004 (no hay datos de 2005 aún) la población de la CAV pasó de 2.079.228 habitantes, a 2.128.801, es decir, casi 50.000 personas más, un 2.4%. Es relevante saber que desde 1983 en que la población vasca era de 2.148.370, esta cifra no dejó de caer hasta el 2000, año en el que llegó al mínimo de 2.079.210. Es decir, en apenas cuatro años, se ha invertido una tendencia descendente de 17 años. También es interesante resaltar, que según los datos del propio Eustat y sus previsiones de población, esa cifra que se alcanzó en 2004 era la prevista para 2007. En definitiva, la población de la CAV ha crecido, y mucho en los últimos años.
Tercero: según el Eustat, el número de miembros de las familias en la CAV en 1991 era de 3.3, en 1996 era de 3.0 y en 2001 de 2.8. Es decir, en esos 10 años la población a penas creció en 7.000 pesonas, pero al ser las familias más pequeñas, había 120.000 familias más. Esta tendencia ha continuado agravandose desde el 2001.
En conclusión: los datos están ahí, aunque nos pase como con nuestros hijos, que como los vemos todos los días no nos damos cuenta de los cambios que experimentan hasta que se afeitan por primera vez
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Gracias por los datos, Pablo. En fin, parece que sí estamos creciendo. Habrá que viajar a Japón a aprender cómo es posible mantener al mismo tiempo una elevadísima densidad de población junto con un altísimo porcentaje de territorio dedicado a bosques, porque de lo contrario vamos a acabar por encementar Euskadi.
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Eso es lo que hace, precisamente, el sistema de ordenación territorial vasco, a través de la fórmula de cálculo de las D.O.T. (DIrectrices de Ordenación del Territorio), en cada comarca o «unidad funcional», mediante la fijación en el P.T.P. (Plan Territorial Parcial) correspondiente: cada PTP fija las viviendas que REALMENTE hacen falta, y limita los crecimientos sobre suelos libres en función de esas necesidades reales.
Esto, que pasa aquí, no pasa en otros lugares. Que la ordenación urbanística esté limitada por instrumentos -planes- de ordenación territorial, supramunicipal, es una garantía más para que no ocurran aberraciones como las de Seseña, el enésimo cinturón de Madrid o la costa mediterránea.
Estoy de acuerdo, de todas formas, PINTU, en que hay que utilizar en la medida de lo posible las viviendas vacías, y ponerlas en valor al servicio de los ciudadanos que no tienen vivienda, y me consta que en ese sentido se están haciendo grandes esfuerzos desde el Gobierno Vasco y algunos ayuntamientos, a través del programa BIZIGUNE. Pero también deberíamos exigir a otras administraciones (a las competentes en la materia: las Diputaciones Forales) un tratamiento fiscal diferenciado y penalizador de la vivienda vacía.
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hola,
la gente compra viviendas para vivir, segunda residencia, y eso que vosotros llamáis especulación, y que y la gente no izquierdista llamamos inversión, y como es mía porque la he pagado yo y no un funcionario, no admito que esta gentecilla que vive de erario público debido a su afiliación política me llame despectivamente especulador,
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Empezando por el final, especulaitor, en ningún momento en mi post hablo de la compra de viviendas como especulación, sino como inversión, y no he utilizado despectivamente el término especulador, por lo que no entiendo la virulencia de tu comentario.
De todos modos, (según la wikipedia) en sentido estricto, toda forma de inversión es especulativa; sin embargo, se suele limitar el término a aquella inversión que no importa ninguna clase de compromiso con la gestión de los bienes en los que se invierte, limitándose al movimiento de capitales. Creo que quien compra una vivienda para cerrarla y venderal dentro de X años por un precio mayor esta realizando una inversión cláramente especulativa. Nadie dice que sea ilegal ni se utiliza el término despectivamente, simplemente es una descripción de una realidad.
En cuanto a lo de las viviendas vacías, me remito a lo que ya decía en el post: pretender que las necesidades de vivienda de la población se resuelven sólo con la movilización de vivienda vacía es una falacia y un no querer hacer frente a la realidad de los datos. Sin duda es un campo en el que hay que actuar, pero de ahí a que todo lo resolvamos con la vivienda vacía…
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Especular
Efectuar operaciones comerciales o financieras, con la esperanza de obtener beneficios basados en las variaciones de los precios o de los cambios. U. m. en sent. peyor.
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Alorza,….a propósito de Japón y su compacidad, os invito a todos la siguiente reflexión, que me ha dejado pasmada:
Datos que he leído en informe de la empresa Orona, claramente representativos de nuestro sistema urbanístico de política de suelo: en el mundo se colocan unos 250.000 ascensores al año; de ellos, unos 110.000 se colocan en China; y el tercer país MUNDIAL, por delante de Inglaterra, Francia, Japón, Alemania, e incluso todo EEUU es ESPAÑA, con un total de 30.000 aparatos por año. A-LU-CI-NAN-TE, NO? Muy bonito tema; por favor, buscar las conexiones claras y directas con nuestro sistema de clasificación del suelo…que en mi opinión lo explica.
En cuanto a Japón, los sistemas de parcelación se deben a favoritismos que provienen de su época feudal cuando aún se llamaba Edo; y esto no fue hace mucho, exactamente hasta 1868 cuando las fuerzas del emperador Meiji tomaron las riendas de una de las reformas más salvajes que ha sufrido un país: la intromisión de Occidentalismo, que fue dolorosa en muchos aspectos, y provocó revueltas de todo tipo…Pero a lo que vamos: cada cm2 en Tokyo tiene un dueño del terreno, otro del edificio y otro del arrendatario…si quieres hacer cualquier cosa tienes que vértelas con todos ellos (= sumas de dinero astronómicas, no en vano el barrio de Ginza es el m2 más caro del planeta).
Constantemente se están creando diversos complejos urbanos en zonas determinadas de la ciudad que descentran su actual núcleo/s, nuevas líneas de metro y serpentines aéreos de carreteras caóticas a golpe de talonario…y lo único que parece hacer oídos sordos es el Palacio de un Emperador que hace tiempo dejó de ser divino.
No se si alguno habéis tenido ocasión de visitar Japón; para mí, la vivencia de Tokio es lo más parecido a Blade Runner que yo haya podido sentir fuera de la realidad virtual. Igual, si eso, mejor seguimos como estamos…
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FÓRUM BARCELONA 2004
EL MONUMENTO, REMATE Y PARADIGMA DE LA
MACROBURBUJA INMOBILIARIA ESPAÑOLA Y
SU PIRÁMIDE FINANCIERA.
Rafael del Barco Carreras
2009. Diagonal Mar. Recalificación, pelotazos, y pisos de 170 m. de hasta 2.300.000 €. Mi amigo Luis de http://www.legitimidad.com, que me regala una web, http://www.lagrancorrupcion.com, para publicar mi impublicable libro “Barcelona, 30 años de corrupción”, añadiendo los innumerables artículos y comentarios que sin orden ni concierto esparzo por INTERNET, y que no conoce la ZONA FORUM, me propone una serie de videos caseros para acompañar con imágenes mis últimos escritos sobre la PROFUNDA CRISIS ESPAÑOLA.
Un barrio, que no lo es, o fantasmal, diría, que por si solo, y con los mismos personajes de la gran corrupción barcelonesa, añadidos de nuevos porque ha transcurrido una generación, con solo un paseo nos muestra el DESASTRE ESPAÑOL, la verdadera culpa de la QUIEBRA DEL PAIS, LA GRAN CORRUPCIÓN.
Con un paseo informal, sin técnica, ni menos propagandísticos “departamentos de prensa”, cualquier mente abierta descubre… la realidad… y en plena PROFUNDA CRISIS se sigue construyendo, ni viviendas sociales, ni precios asequibles… ¿porqué?, si no hay ventas… o porqué el Consorcio de la Zona Franca, Ayuntamiento-Estado, promueve un edificio de 110 metros de altura, 65.000.000 € de inicial presupuesto más terreno, para la Telefónica…
1º http://es.youtube.com/watch?v=zSl6yuRUYYQ
2ª http://es.youtube.com/watch?v=-Ywq3_9yn7s
3º http://es.youtube.com/watch?v=tiDa8TpQo34
4º http://es.youtube.com/watch?v=MOSsOuhbv2U
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