Recibir una herencia puede suponer un cambio relevante no solo a nivel personal, sino también en el plano jurídico y fiscal. En un artículo anterior ofrecimos algunas claves básicas sobre cómo gestionar una herencia, pero en esta ocasión nos centramos en una situación concreta que genera muchas dudas prácticas: cuando lo heredado incluye un inmueble arrendado —ya sea un local o una vivienda— y las personas herederas desean mantener el alquiler activo. Siempre que se haya realizado la adjudicación de la herencia, lo habitual es que se deba constituir una comunidad de bienes para poder gestionar de forma adecuada los ingresos y las obligaciones derivadas del arrendamiento.
La comunidad de bienes no es una figura jurídica especialmente compleja, pero sí requiere seguir ciertos pasos formales. En Bizkaia, como en el resto del Estado, basta con que las personas comuneras formalicen un documento privado en el que se recojan sus datos, la identificación del bien inmueble, los porcentajes de participación y el acuerdo de constituir la comunidad para gestionar conjuntamente ese patrimonio. No es necesario otorgar escritura pública, salvo que se desee elevar a público el acuerdo. Eso sí, será imprescindible obtener un NIF para la comunidad de bienes ante la Agencia Tributaria Foral, lo cual se hace mediante la presentación del modelo 036 y la documentación acreditativa correspondiente.
Desde el punto de vista fiscal, la comunidad de bienes no tributa por el Impuesto sobre Sociedades, ya que no tiene personalidad jurídica propia a efectos fiscales. No obstante, sí debe presentar anualmente el modelo 184, en el que se detallan los ingresos y gastos atribuibles a cada comunero. Este modelo actúa como una declaración informativa, y su contenido será clave para que cada persona comunera pueda imputar correctamente sus rendimientos en su declaración de la renta.
Además, la comunidad puede tener que emitir facturas, llevar un libro registro de ingresos y gastos, presentar las declaraciones trimestrales y el resumen anual del IVA y cumplir con la obligación de presentar el modelo 347 si se superan ciertos límites en las operaciones con terceros. Si el bien arrendado es un local, y la parte arrendataria es una persona jurídica, se deberá incluir en las facturas del arrendamiento la correspondiente retención por el IRPF.
Pero la cuestión clave para muchas personas es cómo se imputa el rendimiento del alquiler en la declaración de la renta. En el caso de Bizkaia, las rentas generadas por el arrendamiento se atribuyen directamente a cada persona comunera en función de su porcentaje de participación. Es decir, no se tributa a través de la comunidad, sino que cada quien declara su parte proporcional del rendimiento neto en el IRPF, aplicando las deducciones o reducciones que correspondan. El cálculo del rendimiento sigue las reglas generales: se parte del ingreso bruto del alquiler, se restan los gastos deducibles (como el IBI, seguros, gastos de conservación, etc.) y el resultado se reparte entre los comuneros según su cuota.
Este tipo de situaciones, aunque frecuentes, plantea retos de coordinación entre las personas herederas. No basta con estar de acuerdo en continuar con el arrendamiento: es necesario organizarse correctamente para cumplir con todas las obligaciones y evitar sanciones. Además, conviene revisar con detalle los contratos de arrendamiento en vigor, valorar si es necesario adaptarlos y asegurarse de que la comunidad de bienes queda correctamente identificada en ellos.
A veces, lo que parecía un simple “papeleo” tras una herencia se convierte en una pequeña estructura de gestión colectiva. En estos casos, contar con un asesoramiento adecuado desde el inicio puede marcar la diferencia entre una administración tranquila del patrimonio y una fuente continua de dudas o conflictos.
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