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Subvencionar el alquiler

A estas alturas estoy seguro de que ya conocéis las medidas de choque que ha presentado el Gobierno de España para favorecer el alquiler, pero os las resumo en cuatro ideas:

  • Subvención directa de 210 € mensuales al alquiler para jóvenes de 22 a 30 años y con ingresos brutos de hasta 22.000€
  • Préstamo de 600€ para la fianza.
  • Aval de 6 meses con la garantía del Gobierno.
  • Equiparación de las deducciones fiscales del inquilino y del comprador de una vivienda.

Roberto Cacho (Director del Programa de movilización de vivienda vacía Bizigune) y Javier Burón (Viceconsejero de Vivienda del Gobierno Vasco) ya se han pronunciado sobre estas medidas en sus respectivos blogs, y aunque estoy básicamente de acuerdo con sus opiniones, quisiera aportar alguna reflexión adicional.

Estoy intentando hacer memoria y ahora mismo no caigo en ningún otro caso en el que desde el gobierno se de una subvención directa para que un colectivo pueda acceder a un bien de primera necesidad sin que el precio de ese bien no esté tasado, regulado, intervenido o lo que sea.

No estoy en contra de la subvención ya que en muchas ocasiones es la única manera real, efectiva y rápida de conseguir una redistribución de renta y que determinadas personas que con sus propios ingresos no serían capaces de hacerlo, puedan acceder a bienes o servicios de primera necesidad.

Pero si eso se hace, como en este caso, sin poner un tope al precio del bien subvencionado, el efecto redistributivo de la renta se invierte completamente ya que la subvención se convierte en muy poco tiempo en un mayor precio.

Esto es algo que está comprobado ya hace muchísimo tiempo y en el mercado de la vivienda tiene exactamente el mismo efecto que ya hemos comentado en otras ocasiones de las deducciones fiscales y del estiramiento de los plazos de las hipotecas, es decir, incrementar los precios.

Yo creo que el Gobierno aún está a tiempo y puede resolverlo fácilmente introduciendo un requisito más para la concesión de la ayuda: que el alquiler que se paga no sea superior a 600 o 700 euros, por ejemplo. Sería mucho más efectivo si se interviniesen esos arrendamientos pero al menos con esta pequeña modificación se podrían evitar la mayor parte de los efectos perniciosos de la medida. Pero supongo que a estas alturas ya no van a cambiar de opinión.

¿Significa esto que el Gobierno quiere que los alquileres suban? No, evidentemente no. La medida tendrá un efecto en el corto plazo que permitirá que algunos miles de personas les cueste un poco menos su alquiler y supongo que es eso lo que se busca, una medida de efecto inmediato, pero a medio y largo plazo (y ójala me equivoque) todo indica que será contraproducente.

Es una pena que las medidas que de verdad pueden significar un cambio estructural y a largo plazo no tengan concreción alguna y se queden, al menos de momento, en una especie de buenas intenciones. Me refiero a medidas como el desarrollo del derecho de superficie en lugar de la venta en plena propiedad, el incremento del suelo público para alquiler y las ventajas fiscales y financieras para promotores de vivienda pública en alquiler, que es lo que los promotores públicos de vivienda le estamos demandando al ministerio.

Crónica de la reunión con la Ministra de Vivienda.

Como os comentaba el otro día, el pasado miércoles tuvimos una reunión de la Asociación de Promotores Públicos (AVS) con la Ministra de Vivienda, Carme Chacon.

Como la nota de prensa que ha salido, más que breve ha sido minúscula, a continuación os cuento cómo fue la reunión, de qué hablamos y cual es mi impresión de los planes que tiene el Ministerio.

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La respuesta al pinchazo de la burbuja: el alquiler

En estos últimos días, especialmente desde el hundimiento de Astroc en la bolsa, ya se habla sin tapujos del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Los síntomas son evidentes para el que quiera ver con un poco de lucidez:

  • Los tipos de interés siguen al alza y no se vislumbra el cambio de ciclo, lo que reduce la capacidad de compra de quienes buscan una primera vivienda o un cambio en la actual.
  • Los precios han subido tan desproporcionadamente que la inversión extranjera en segundas residencias está huyendo en masa a otros destinos más asequibles.
  • El stock de viviendas sin vender se incrementa a pasos agigantados, y el plazo para vender un piso ya se ha duplicado.
  • Los valores en bolsa ligados a la burbuja tiemblan ante cualquier contratiempo.
  • Hay avisos y advertencias de múltiples organismos internacionales del riesgo del sector inmobiliario en España.

Bien, hasta aquí yo creo que hasta los más recalcitrantes “nuncabajistas” están empezando a sospechar que las cosas no van nada bien.

La cuestión es ¿qué hacer en esta coyuntura? A mi juicio la respuesta está en el alquiler:

  • Si estás buscando una vivienda habitual, es mejor que alquiles porque los precios van a ir a la baja.
  • Si compraste para especular, andas tarde para vender, y además como cunda el pánico, tu inversión se va a desplomar. Si puedes aguantar el capital invertido, el alquiler es la solución hasta que “escampe”
  • Si eres promotor y no sabes qué hacer con las viviendas que ya no vendes, plantéate el alquiler; si haces números verás que no es mal negocio.
  • Si buscas una segunda residencia de verano, alquila, no compres ahora y así de paso conoces sitios nuevos cada verano.

En este contexto, creo que el alquiler puede ser la fórmula que evite un pinchazo brusco de la burbuja y de paso facilite el acceso a la vivienda a muchísima gente. Sería bueno que todas las administraciones nos pusiéramos las pilas y, cada uno en su ámbito competencial, le diésemos un fuerte empujón al alquiler: es necesario y además es el momento.

Los datos, la opinión de los expertos y la imparcialidad de los medios de comunicacion.

Es curioso cómo los periódicos nos visten de objetividad y de opiniones “técnicas” lo que no dejan de ser muchas veces opiniones absolutamente subjetivas, cuando no defensas de unos determinados intereses.

El otro día Leolo comentaba en su blog un increíble editorial de El País que comenzaba con esta frase: “La coincidencia de una intensa oleada de ocupación ilegal de pisos vacíos -incluso de alguno ocupado- en las grandes ciudades, sobre todo en Barcelona y Madrid, con el anuncio de que algunas comunidades autónomas -Cataluña y Euskadi- consideran la posibilidad de imponer una tasa o canon a las casas desocupadas ha devuelto al escaparate público el intrincado problema de la vivienda

Sí, sí, habéis leído bien “intensa oleada de ocupación ilegal de pisos vacíos en las grandes ciudades“. Cómo, ¿que no os habéis enterado de los miles de pisos ocupados? Bueno, igual habrán sido cientos… ¿tampoco? ¿Quizá unas docenas…? En fin, sin comentarios.

Leo también en El Correo un artículo sobre esta misma cuestión, en el que los “expertos” opinan sobre el alquiler y la propuesta de canon y al final se extrae la conclusión de que no se alquila porque todo son problemas y que la medida del canon es absurda e inutil (en resumen)

Uno de los “expertos” que opina es Miguel Angel Alonso, antiguo letrado de la extinta cámara de la propiedad, quién ha mantenido un fuerte enfrentamiento con el Gobierno Vasco, y en concreto con el Departamento de Vivienda a propósito de la disolución de la mencionada Cámara, lo cual estoy seguro de que no influye para nada en su valoración de las actuaciones del Departamento.

El caso es que este “experto” afirma que “el 50% de los contratos de alquiler acaba en los tribunales por alguna razón, aunque no se llegue al ‘lanzamiento’“; evidentemente no se aporta ningún dato al respecto, y en otra entrevista sobre el mismo tema, él mismo rebaja esa cifra al 40%.

Sin embargo, buscando un poquito en estos dos artículos, podemos sacar algunas informaciones interesantes referidas a Bilbao (que seguramente serán extrapolables al resto de capitales)

  • Viviendas totales en Bilbao 147.728; % de viviendas alquiladas 9%; en consecuencia, 13.396 viviendas alquiladas en Bilbao.
  • Ordenes de desahucio tramitadas: 550, de las que el 90% son por impagos, es decir 495, de las que un 10% el impago es provocado por incumplimiento del propietario, es decir que nos quedan unos 445 desahucios tramitados (aunque no se especifican cuantos finalizan efectivamente en el lanzamiento del inquilino)

445 procedimientos sobre un total de 13.396 viviendas alquiladas, supone un 3,3% del total de las viviendas alquiladas, cifra bastante alejada del 50% que plantea el Sr. Alonso.

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Aportando datos al debate del alquiler

En estos días me veo debatiendo amigablemente (la mayor parte de las veces) por media blogosfera sobre el tema del alquiler, los impuestos sobre la vivienda vacía, etc.

Y en todas estas conversaciones, los detractores de las medidas de interveción aducen dos argumentos de manera reiterada, que son de esas cosas que todo el mundo dice y da por hecho, pero que luego la realidad no acaba de corroborar.

Primer argumento: “Antes de plantear ustedes medidas represivas por no alquilar un piso, deberían ustedes garantizar el derecho a la propiedad en los contratos de alquiler, algo que se lleva esperando siglos. (…) En fin lo de siempre, es mucho más fácil un canon recaudatorio contra la vivienda, (…) que ponerse a analizar la verdadera raiz.”

La legislación sobre arrendamientos es de competencia estatal y existe ya un procedimiento denominado “juicio rápido por desahucio” desde el 2003 pero que el Consejo General del Poder Judicial no ha tenido a bien poner en marcha.

Además existen otros mecanismos, como el arbitraje, al que ya están acogidos miles de propietarios, mediante el cual se puede ejercer el desahucio en poco más de 2 meses.

En todo caso, el porcentaje de arrendamientos que acaban en los juzgados por impago apenas alcanza el 1% del total.

Segundo argumento:  “Ahora bien, resulta que en Europa el mercado del alquiler no está intervenido por el Estado y funciona. ¿Qué es lo que hacemos distinto?”

Pues hacemos distinto, precisamente, que el peso del alquiler público enla inmensa mayoría de Europa es infinitamente mayor que en España.

Veamoslo con datos del estudio de Vivienda Social realizado por la AVS:

  • % de alquiler privado sobre el total de las viviendas del país:
    • Alemania: 51% (caso muy especial ya que es producto de la privatización de todo el parque público de vivienda social)
    • Suecia: 22%
    • Francia: 21%
    • Finlandia, Austria y Dinamarca: 17%
    • Países Bajos: 12%
    • Reino Unido y España: 10%
  • % de alquiler público sobre el total de las viviendas del país:
    • Países Bajos: 35%
    • Suecia: 24%
    • Austria: 23%
    • Reino Unido: 20%
    • Dinamarca: 19%
    • Francia: 17%
    • Finlandia: 15%
    • Alemania: 6%
    • España: 1% (no, no es un error, es un uno “pelado”)

Se ve claramente que efectivamente hay una distancia en el % de alquiler privado que hay en España (10%) respecto a otros países, pero con la mayoría de ellos es tan sólo de 2 y 7 puntos, es decir, bastante poca diferencia.

Donde realmente está el problema es en el alquiler público, que en los países que siempre ponemos como referencia supera ampliamente el 20%, llegando al 35% en Holanda, mientras que en España es de un ridículo 1%.

En consecuncia, ¿donde está más intervenido el mercado del alquiler? ¿en España o en el resto de Europa? ¿qué nos falta para acercarnos a Europa? ¿alquiler privado o alquiler público?

Pues de todo esto estamos debatiendo en un montón de sitios, entre otros en los blogs de Jaizki, Cienladrillos, Oskar, Leolo, Bengoetxe,