Archivo de la categoría: Vivienda

Casos y cosas del alquiler

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Hace unos días entregamos en Vitoria 298 viviendas de alquiler social, la mayor promoción de viviendas de este tipo que hay en Euskadi.

Un par de días después, cuando algunos inquilinos estaban comenzando con el traslado, se produjo una fuga de agua en una vivienda. Inexplicablemente una pieza, idéntica a otras miles que hay en toda la promoción se rompió. No sucede nunca, pero esta vez sucedió.

Afortunadamente nuestros técnicos estaban comprobando otras viviendas y acudieron de inmediato, se resolvió el problema y se facilitó temporalmente otra vivienda al inquilino.

La vivienda tiene tres dormitorios, dos baños, cocina totalmente equipada, salon, trastero y garaje; todo ello por 240€ al mes de alquiler, a pesar de lo cual, tras el desgraciado accidente de la fuga de agua, leo unas sorprendentes declaraciones del inquilino en la prensa: «Ya no quiero esta vivienda» a lo que otra persona responde en cartas al director:

CartadirectorCiertamente que en tu vivienda se produzca una fuga de agua es un problema, y se debe atender de inmediato y dar soluciones, como sucedió en este caso.

Sin embargo, de ahí a lo de «ya no quiero esta vivienda» va un trecho enorme que nadie puede entender y que curiosamente suele plantearse con la vivienda social y protegida y no con la libre.

A veces tengo la sensación de que quien compra una vivienda protegida que le cuesta 110.000€, se cree que como las libres cuestan 350.000€ la diferencia está en que construimos más barato, con peores materiales, etc.

No se dan cuenta que construir una VPO o una libre cuesta más o menos lo mismo, y que la única diferencia está en el precio del suelo y en el beneficio del promotor, no en que su vivienda tenga más defectos o sea peor.

Desgraciadamente la construcción sigue siendo un sector muy artesanal y mientras no consigamos avanzar en la industrialización, las viviendas seguirán teniendo defectos y problemas, como los tienen todas, las libres y las protegidas, porque todos construimos igual.

Industrialización: el futuro de la construcción

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Está claro que el sector de la construcción residencial debe invertir más en innovación, en investigación, porque lleva demasiado tiempo cometiendo los mismos errores y trabajando de una forma absolutamente artesanal.

Ciertamente el mercado, hasta la fecha, no ha sido un estímulo para la innovación, ya que se ha estado vendiendo absolutamente todo, lo bueno, lo malo y lo desastroso, pero es posible que en el futuro próximo las cosas no sean tan sencillas.

¿Y por donde van a ir evolucionando las cosas? No es fácil de saber, pero creo que el sector, en los próximos años va a ir evolucionando básicamente en cuatro direcciones: la consecución de mayores niveles de sostenibilidad en todo el ciclo de vida de la vivienda; el diseño de viviendas, edificios y barrios 100% accesibles, pensando en que todas las personas, más tarde o más temprano, tendremos algún tipo de disminución de nuestras capacidades; la introducción de mucha más tecnología en la vivienda; y por último, la creciente e imparable industrialización del sector.

Imposible abordar todo esto en un sólo post, así que empezaré por el final, por la industrialización.

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La regulación europea sobre las viviendas vacías.

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Uno de los argumentos a los que se suele recurrir con frecuencia a la hora de hablar del alquiler de viviendas es el de lo diferente que es el mercado en el resto de los países de Europa con respecto a España.

Hace unos días ya comentábamos cómo la mayor diferencia radica en el porcentaje de alquiler protegido, que en Europa es de un 20% de media, mientras que en España es del 1% del total del parque de viviendas.

Pero, ¿existe en Europa algún tipo de regulación con respecto a las viviendas vacías?

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Comunicado de la PDV de Euskadi sobre el Canon

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Luis.lovolive de la Plataforma por una Vivienda Digna de Euskadi, nos informa a través de los comentarios del comunicado de dicha Plataforma con motivo de la propuesta de canon sobre las viviendas vacías.

Los medios que se han hecho eco no son muchos; se ve que la opinión de la PDV sólo interesa a algunos cuando le «mete caña» al Gobierno, pero cuando no es así…

Eso sí, que no falte una buena dosis de demagogia y argumentación de todo a cien. En fin, uno ya no tiene fuerzas para seguir rebatiendo bobadas de este calibre, así que a lo dicho anteriormente en este blog me remito.

(La foto es de Stuck in Custom) 

Los datos, la opinión de los expertos y la imparcialidad de los medios de comunicacion.

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Es curioso cómo los periódicos nos visten de objetividad y de opiniones «técnicas» lo que no dejan de ser muchas veces opiniones absolutamente subjetivas, cuando no defensas de unos determinados intereses.

El otro día Leolo comentaba en su blog un increíble editorial de El País que comenzaba con esta frase: «La coincidencia de una intensa oleada de ocupación ilegal de pisos vacíos -incluso de alguno ocupado- en las grandes ciudades, sobre todo en Barcelona y Madrid, con el anuncio de que algunas comunidades autónomas -Cataluña y Euskadi- consideran la posibilidad de imponer una tasa o canon a las casas desocupadas ha devuelto al escaparate público el intrincado problema de la vivienda«

Sí, sí, habéis leído bien «intensa oleada de ocupación ilegal de pisos vacíos en las grandes ciudades«. Cómo, ¿que no os habéis enterado de los miles de pisos ocupados? Bueno, igual habrán sido cientos… ¿tampoco? ¿Quizá unas docenas…? En fin, sin comentarios.

Leo también en El Correo un artículo sobre esta misma cuestión, en el que los «expertos» opinan sobre el alquiler y la propuesta de canon y al final se extrae la conclusión de que no se alquila porque todo son problemas y que la medida del canon es absurda e inutil (en resumen)

Uno de los «expertos» que opina es Miguel Angel Alonso, antiguo letrado de la extinta cámara de la propiedad, quién ha mantenido un fuerte enfrentamiento con el Gobierno Vasco, y en concreto con el Departamento de Vivienda a propósito de la disolución de la mencionada Cámara, lo cual estoy seguro de que no influye para nada en su valoración de las actuaciones del Departamento.

El caso es que este «experto» afirma que «el 50% de los contratos de alquiler acaba en los tribunales por alguna razón, aunque no se llegue al ‘lanzamiento’«; evidentemente no se aporta ningún dato al respecto, y en otra entrevista sobre el mismo tema, él mismo rebaja esa cifra al 40%.

Sin embargo, buscando un poquito en estos dos artículos, podemos sacar algunas informaciones interesantes referidas a Bilbao (que seguramente serán extrapolables al resto de capitales)

  • Viviendas totales en Bilbao 147.728; % de viviendas alquiladas 9%; en consecuencia, 13.396 viviendas alquiladas en Bilbao.
  • Ordenes de desahucio tramitadas: 550, de las que el 90% son por impagos, es decir 495, de las que un 10% el impago es provocado por incumplimiento del propietario, es decir que nos quedan unos 445 desahucios tramitados (aunque no se especifican cuantos finalizan efectivamente en el lanzamiento del inquilino)

445 procedimientos sobre un total de 13.396 viviendas alquiladas, supone un 3,3% del total de las viviendas alquiladas, cifra bastante alejada del 50% que plantea el Sr. Alonso.

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La plataforma por una vivienda digna y el canon sobre la vivienda vacía

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Os traslado la opinión de un miembro de la plataforma por una vivienda digna en relación con la propuesta de establecer un canon sobre las viviendas vacías.

Como ya hemos comentado en post anteriores, desde el Gobierno Vasco hemos lanzado una propuesta para gravar con un canon de 9€ diarios a las viviendas vacías, y la Generalitat de Catalunya se ha mostrado favorable a dicha medida y está estudiando incorporarla también en su legislación.

La opinión de la que os doy cuenta, es de la plataforma de Barcelona, ya que de la de aquí no tengo noticia de que haya habido pronunciamiento público alguno.

Sí os puedo trasladar un par de opiniones que se han vertido en el foro de su página web (las copiopego porque no se cómo enlazarlas)

  • Aunque esta no es la única cosa que nos hace falta, mi enhorabuena. Penalizar la tenencia de vivienda vacía en función del daño que están haciendo a la sociedad es algo en lo que nos ponemos de acuerdo casi todas las organizaciones que de alguna u otra forma luchamos por el derecho a la vivienda en este país.

    La medida tiene muchos efectos positivos que se han comentado en ese blog pero hay uno del que se habla apenas y es que hará aflorar bastante fraude lo cual también es positivo. Espero que la medida se aplique y que se popularice en el resto de comunidades autónomas.

  • Todo esto está muy bien. Pero, como os podeis imaginar, las dificultades de orden práctico son enormes. ¿Qué es un piso vacío? ¿Como se tiene constancia de que ha estado vacío dos años? Estoy de acuerdo con que es una gran noticia, pero tardará bastante en llevarse a la práctica.

Frente a la propuesta, y como era previsible, de inmediato se han posicionado en contra el Partido Popular, las Diputaciones Forales, los constructores y promotores, los agentes inmobiliarios…

Sin embargo ha sido una pena que las voces de quienes están más de acuerdo con la medida, aún con matices y con dudas, no se hayan oído, porque hubiera enriquecido el debate y se hubieran visto puntos de vista que de este modo no se visibilizan y parece que no existen.

Como estamos al inicio del debate, confío en que habrá nuevas ocasiones y estas voces se oigan también.

(La foto es de FredArmitage)

Consejos ante la desaceleración del precio de la vivienda.

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Según los datos del Ministerio de Vivienda, la vivienda nueva bajó en el último trimestre del año 2006 un 4.4% en Gipuzkoa y un 2.8% en Araba, mientras que en Bizkaia subió un 3.2%.

En cuanto a la vivienda usada, se incrementó un 0.6%, un 0.3% y un 0.5%

Se aprecia perfectamente como la curva de incremento del precio de la vivienda es cláramente descendente desde el 2004 y como va convergiendo con el IPC.

Esta situación la venimos anunciando desde hace tiempo, por lo que recupero y amplío algunos consejos que ya dába hace unos meses:

  • Quien tenga su vivienda habitual con una hipoteca a tipo variable, apretarse el cinturón y procurar no acometer gastos importantes que no sean estrictamente necesarios (cambiar de coche, reformas en la vivienda, vacaciones extras, o similares) ya que con seguridad sus gastos derivados de la hipoteca se van a incrementar sustancialmente; si ya está muy endedudado, no asuma más riesgos con créditos al consumo y similares.
  • Quién tenga unos ahorros y esté pensando en invertir en ladrillo, que busque en otro sitio, ahora no es buen momento ya que el mercado va a la baja con claridad. La bolsa y los productos financieros son una opción más aconsejable y más rentable.
  • Quién tenga ya una vivienda como inversión, si no prevé que vaya a necesitar recuperar su dinero en los próximos años y puede aguantar la hipoteca (o no tiene) pensar en alquilar a la espera de tiempos mejores, y si no es así, empezar a pensar en vender hoy mejor que mañana.
  • Quién esté buscando una primera vivienda, que intente retrasar la compra lo más posible, ya que la evolución va a seguir siendo a la baja y de manera cada vez más clara. Incluso un alquiler durante un tiempo no es mala opción en estos momentos, y sobretodo, no hipotecarse en exceso ya que los tipos seguirán subiendo.

Resumen del debate sobre el canon a la vivienda vacía en Euskadi

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Ha pasado casi una semana desde que empezó el debate sobre el «canon» a las viviendas vacías en Euskadi y conviene recapitular minímamente para centrar en qué punto se encuentra el asunto.

Veamos la propuesta, las principales objeciones planteadas, las opiniones favorables, las aportaciones más interesantes y la lista de enlaces a los sitios donde se ha debatido sobre el tema:

(La foto es de The Dropper)

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Aportando datos al debate del alquiler

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En estos días me veo debatiendo amigablemente (la mayor parte de las veces) por media blogosfera sobre el tema del alquiler, los impuestos sobre la vivienda vacía, etc.

Y en todas estas conversaciones, los detractores de las medidas de interveción aducen dos argumentos de manera reiterada, que son de esas cosas que todo el mundo dice y da por hecho, pero que luego la realidad no acaba de corroborar.

Primer argumento: «Antes de plantear ustedes medidas represivas por no alquilar un piso, deberían ustedes garantizar el derecho a la propiedad en los contratos de alquiler, algo que se lleva esperando siglos. (…) En fin lo de siempre, es mucho más fácil un canon recaudatorio contra la vivienda, (…) que ponerse a analizar la verdadera raiz.»

La legislación sobre arrendamientos es de competencia estatal y existe ya un procedimiento denominado «juicio rápido por desahucio» desde el 2003 pero que el Consejo General del Poder Judicial no ha tenido a bien poner en marcha.

Además existen otros mecanismos, como el arbitraje, al que ya están acogidos miles de propietarios, mediante el cual se puede ejercer el desahucio en poco más de 2 meses.

En todo caso, el porcentaje de arrendamientos que acaban en los juzgados por impago apenas alcanza el 1% del total.

Segundo argumento:  «Ahora bien, resulta que en Europa el mercado del alquiler no está intervenido por el Estado y funciona. ¿Qué es lo que hacemos distinto?»

Pues hacemos distinto, precisamente, que el peso del alquiler público enla inmensa mayoría de Europa es infinitamente mayor que en España.

Veamoslo con datos del estudio de Vivienda Social realizado por la AVS:

  • % de alquiler privado sobre el total de las viviendas del país:
    • Alemania: 51% (caso muy especial ya que es producto de la privatización de todo el parque público de vivienda social)
    • Suecia: 22%
    • Francia: 21%
    • Finlandia, Austria y Dinamarca: 17%
    • Países Bajos: 12%
    • Reino Unido y España: 10%
  • % de alquiler público sobre el total de las viviendas del país:
    • Países Bajos: 35%
    • Suecia: 24%
    • Austria: 23%
    • Reino Unido: 20%
    • Dinamarca: 19%
    • Francia: 17%
    • Finlandia: 15%
    • Alemania: 6%
    • España: 1% (no, no es un error, es un uno «pelado»)

Se ve claramente que efectivamente hay una distancia en el % de alquiler privado que hay en España (10%) respecto a otros países, pero con la mayoría de ellos es tan sólo de 2 y 7 puntos, es decir, bastante poca diferencia.

Donde realmente está el problema es en el alquiler público, que en los países que siempre ponemos como referencia supera ampliamente el 20%, llegando al 35% en Holanda, mientras que en España es de un ridículo 1%.

En consecuncia, ¿donde está más intervenido el mercado del alquiler? ¿en España o en el resto de Europa? ¿qué nos falta para acercarnos a Europa? ¿alquiler privado o alquiler público?

Pues de todo esto estamos debatiendo en un montón de sitios, entre otros en los blogs de Jaizki, Cienladrillos, Oskar, Leolo, Bengoetxe,

Leña a la especulación con la vivienda

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El Correo se ha ce eco hoy de una de las propuestas estrella de la próxima Ley de Vivienda que estamos preparando desde el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco.

Se trata de la implantación de una nueva tasa que pretende gravar la especulación con un bien de primera necesidad como es la vivienda.

A la vista de que por la vía de incrementar el IBI no parece probable conseguirlo, ya que las Diputaciones Forales que son las competentes para regular este impuesto se niegan rotundamente a incrementarlo para las viviendas vacías, desde el Departamento de Vivienda vamos a proponer que se cree una nueva tasa, cuya regulación será competencia del Gobierno y cuya gestión corresponderá a los Ayuntamientos.

A mi juicio se trata de una medida justa, necesaria, y que si finalmente se consigue llevar a cabo puede suponer un antes y un después en el mercado de la vivienda.

Como ya hemos comentado montones de veces, la vivienda es un bien de primera necesidad, y por lo tanto la especulación con un bien de primera necesidad debe estar socialmente «castigado». Al igual que debiera pagar más por el agua quien la derrocha, o más quien más contamina, o quien no recicla, etc, también debe hacerlo quien cierra durante años una vivienda a la espera de que el paso del tiempo la revalorice y obtener así una ganancia económica sin la generación de ningún valor, simplemente por la especulación con la necesidad de vivienda de la gente.

No podemos evitar que alguien acumule viviendas para especular con ellas, pero con una tasa como esta, podemos evitar que le resulte rentable, y en consecuencia «motiverle» para que las saque al mercado, bien en venta o bien en alquiler.

Obviamente estamos aún ante una propuesta que debe tener más apoyos que los tres parlamentarios de Ezker Batua Berdeak para salir adelante, pero estoy convencido de que todas aquellas fuerzas políticas que claman cada día contra el problema de las viviendas vacías en Euskadi van a secundar la propuesta y finalmente saldrá adelante.

(La foto es de vdevivienda)